江都小产权房可以转正吗？

8月28日，国土资源部和住房城乡建设部公布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。决定在全国名列前茅批13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点。从字面推测，不排除还会有第2第三批试点城市加入，这且不表。

所谓小产权房，这是民间的说法。是指在集体用地主要是集体建设用地上开发建设的住房。如果是农村集体组织自用，没啥可讨论的。通常意义上，它是指城镇居民购买的、在集体用地上建设的非商品住房，没有产权证，无法转让流通。

在十八届三中全会召开之前，官方高层智囊机构国务院发展研究中心头次向社会公开了其为全会提交的“383”改革方案总报告全文，备受瞩目。土地制度改革是报告中八个改革核心领域之一。报告建议“构建平等进入、公平交易的土地市场。在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。”“在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的‘小产权房’，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。”按照“383”方案，则不仅是允许小产权房在一定前提下入市交易，还对现存小产权房的合法性进行了追认。

全国有多少数量的小产权房，没有权威统计。怎么处理这个历史遗留问题，颇伤脑筋，终究没有找到好的办法，于是搁置至今。转正的传说一波又一波，这次试点方案出来，又引发新的一波臆想。

汉语真的是精妙。“小产权房”，一个“小”字，性质已定。所谓转正，当然是说商品房才是“正”的。而转正，应该是指给小产权房补发不动产权属证书，允许上市流通。在这个意义上，不得不遗憾地掐灭你心中的这个幻想，小产权房转正是没有希望的。

上市呢?分两个层面看。

如果是存量部分，对不起，仍然没戏。已建成的小产权房，不属于此次试点范畴，更谈不上允许放开上市了。朋友又问，将已建成的存量小产权房变成租赁住房对外(主要是向城镇居民)出租呢?不成。本来房子就是违法建的，出租就是违法的延伸。

如果是增量部分，有戏。但是，请不要使用那个已被污染的词，小产权房。

两部门试点方案说得很清楚，集体建设用地建设的租赁住房，需要履行项目报批程序，健全集体建设用地规划许可制度，推进统一规划、统筹布局、统一管理，统一相关建设标准。全套手续几乎跟商品房开发建设相近。想利用集体用地建租赁住房，也没那么容易。

集体建设用地建的租赁住房，对现有租赁市场和长租公寓有何 影响?试点初期，用地和规划都需要审批，前期的供应量不会大，应该是逐步增加。如果试点城市重视，进展顺利，明年下半年就会有一批集体建设用地上的租赁住房上市。

北京试点早已开始。从2011年起，北京市先后在5个集体建设用地地块开展了租赁住房项目试点，可供应租赁住房1.28万套。更重要的是，今后5年，北京市计划建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排。每年10万套，这个供应量就很大了。它不仅影响到长租公寓，而且会影响整个租赁市场，影响到整个房地产市场。

任何一个成熟经济体，租赁市场都是房地产市场的重要组成部分。总体来说，租赁房源增加了供应，客观上有助于缓和甚至抑制租金的上涨。由于存在一定的价格优势，它会分流一部分原有的二手房租赁客户，直至达到市场新的供求平衡。

试点方案提出，要探索保障承租人获得基本公共服务的权利。所谓基本公共服务，主要是指享受医疗、教育的权利，这被理解为“租购同权”。然而，理论上的倡导与实际执行，有一定距离。像京沪深这类大城市，不是没有教育医疗资源的问题，而是优质的教育、医疗资源，投入不足、分布不均衡。集体用地租赁住房恐怕还得安静地等待较长的一段时期。

集体建设用地入市，是对建立房地产长效机制的一种极好的探索。房地产长效机制，不可能缺少住房租赁市场。长期以来，我们的住房租赁市场是以散户为主的市场，机构租赁占比不足3%。所以，前段时间，中央政府部门鼓励发展机构住房租赁市场。集体建设用地建租赁住房，既是不改变集体建设用地基本制度基础上的重大探索，也是培育机构租赁市场的尝试。

经济学家华生一直反对小产权房的合法化。他的主要观点是，能盖小产权房的农民不是广大农村的绝大多数农民，而是城中村和城郊的原住民。这些城中村和城郊的原住民其实主要已不务农，而是当起了地主房东，很多靠土地过上了寄生生活。但这种土地价值的升值不是由于土地天然的肥沃程度，也不是土地占有者的投入造成，而是由于人口聚集、公共财政集中投入和土地的用途和规划管制造成的。换言之，只有部分农民因为城市发展的原因可以盖小产权房得益，而绝大多数农民是享受不到这种利益的。因此，他认为在城市化过程中对城市及城郊土地增值的重新分配，对于保证社会财富分配的公平公正，具有决定性意义。如果允许小产权房合法化，实际上是对占人口绝大多数的外来进城农民利益的挤压和伤害。