周一谈市场：房产税再度浮出水 正欢开征动力弱

[摘要]上周朋友圈里被“房地产税“刷屏，随后“房地产税法最快明年通过”“房地产税要立法了！”“

上周朋友圈里被“房地产税“刷屏，随后“房地产税法最快明年通过”“房地产税要立法了！”“百万房产或每年5000元”等字眼的文章，开始被各大媒体相继爆出。一听到“税”老百姓肯定不乐意，但是这个税短期内开征的可能性极低。

房地产税开征？各种帐都划不来

首先，2013年11月，十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出了“税收法定”的原则，也就是说“如果没有相应法律作前提，政府则不能征税”。所以房地产税是先立法后开征的逻辑顺序。目前房地产税法仍在起草过程之中，所以从时间节奏上来看，2018年实施有相当大的难度。

其次，土地财政依赖性。中国城市建设、地方政府资金、市民生活质量、城市周边农村经济发展等方面都要依赖大量资金。一些地方政府出于经济增长和财政收入的双重考量和追求，不同程度地出现了“卖地冲动”，其财政支出过度依赖于土地财政，甚至是将土地出让收入作为地方债务偿还的主要渠道，而一些省份60%以上的土地收入用来还地方债。这也是为什么三、四线城市库存高居不下却不愿意停止土地供应的原因之一。而一二线城市，接连不断，不但有“名气”，更可以吸引投资资金介入。

最后，经济帐划不来。如果房地产税不是地方主体税种不会有太大推动力。以上海来讲，去年房产税总共只有123.8亿，这还是包括商业地产的税收，住宅上征收到的房产税可能还不到3亿。而且从比例来看，房产税只占到总税收的1%。

如果想要成为财政重要税种，征收力度要大。比如美国是在1%－3%之间，上海0.6%的税率不痛不痒。并且除了税率要提高外，还要全面征收。但是赋税一旦加重，房价就会下降，而房产税是按照房屋的评估价计算，也就是说开征的同时，房产税也会有缩水。如果房价每年下降，税收就每年缩水。伴随房价下跌，优质地块卖不出好价钱，差的地块面临流标可能，政府收入减少。

其实政府乐忠于土地财政主要是垄断的一级市场可以让政府以较低的价格获得原始土地。即便是土地销售相对困难的三、四线城市目前还有腾挪空间。只要进一步压缩成本利润还是能保证的。但是为了征收房产税导致土地销售收入缩水是最不乐意看到的局面。

房产税何时可能落地？

信号1：土地财政走向末路。只有土地快没卖了地方政府才有动力寻找新的经济来源。

信号2：楼市低迷，土地卖不出价。楼市低迷，土地流拍，或者以贱卖都是不乐意看到的局面，这个时候也有动力开征房产税。反正价格在“地板上”，不会有更多的损失。

一旦开征房产税怎么办？

虽然房产税离落地还有段时间，但“狼”最终还是回来的！如何保护自己资产不尽量不缩水？那就是资产盘整，资产集中在高品质小户型住宅上。从征收可能性来预判，不管是以面积计征还是以“套”来计征，免征范围会比较有限，因此没有必要拿过多房源，否则会背上称重负担。一些“老破小”房源增值空间相对有限，所以面临资产不增值或者少增值的同时还要背上税负，显然这笔帐是不划算的。因此在这两年市场比较好的时候可以顺势进行资产盘整。

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